Co to jest najem krótkoterminowy? – Umowa najmu krótkoterminowego a prawo cywilne

W ostatnich latach ogromną popularnością w Polsce cieszy się najem krótkoterminowy. Platformy takie jak Airbnb czy Booking sprawiły, że tysiące właścicieli mieszkań zaczęło udostępniać swoje lokale turystom. Dla jednych to sposób na dorobienie do domowego budżetu, dla innych – regularne źródło dochodu.

Jednak zanim wystawimy mieszkanie w internecie, warto poznać podstawy prawne i podatkowe. Umowa najmu krótkoterminowego a prawo cywilne to zagadnienie, które często rodzi pytania:

• Co to jest najem krótkoterminowy w świetle przepisów?
• Czy możliwy jest najem krótkoterminowy bez działalności gospodarczej?
• Jak wygląda rozliczanie najmu krótkoterminowego?
• Jakie są konsekwencje w zakresie podatków lokalnych, zwłaszcza najmu krótkoterminowego a podatku od nieruchomości?

Co to jest najem krótkoterminowy?

Pojęcie najem krótkoterminowy nie jest zdefiniowane wprost w Kodeksie cywilnym. Przyjęło się jednak, że chodzi o udostępnianie lokalu mieszkalnego na okres od jednej do kilkunastu nocy – najczęściej turystom lub osobom podróżującym służbowo.

To właśnie czas trwania oraz cel pobytu odróżniają najem krótkoterminowy od długoterminowego. Najemca nie zaspokaja tu potrzeb mieszkaniowych w sensie stałego zamieszkania, ale korzysta z lokalu tymczasowo, podobnie jak w hotelu.

W praktyce oznacza to, że właściciel pełni funkcję zbliżoną do usługodawcy hotelowego – powinien zapewnić określone warunki zakwaterowania i zadbać o bezpieczeństwo gości.

Najem krótkoterminowy a prawo cywilne

Forma umowy

Podstawą każdej transakcji jest umowa najmu. W przypadku rezerwacji przez platformę internetową, umowa najmu krótkoterminowego przybiera zazwyczaj formę regulaminu rezerwacji, który gość akceptuje online.

Choć rzadko spisuje się odrębny dokument, właściciel powinien zadbać, aby regulamin zawierał:

• czas trwania najmu,
• wysokość czynszu lub opłaty za pobyt,
• zasady korzystania z lokalu (np. zakaz palenia, liczba osób),
• warunki odpowiedzialności za szkody,
• procedurę reklamacji.

Odpowiedzialność właściciela

Właściciel mieszkania wynajmowanego krótkoterminowo odpowiada wobec gościa za:

• udostępnienie lokalu w stanie przydatnym do umówionego celu,
• usunięcie wad, które uniemożliwiają korzystanie z lokalu,
• ewentualne szkody wyrządzone w wyniku rażących zaniedbań (np. niesprawna instalacja elektryczna).

Warto rozważyć także ubezpieczenie OC, aby zminimalizować ryzyko roszczeń.

Najem krótkoterminowy bez działalności – kiedy możliwy?

Jedno z najważniejszych pytań właścicieli mieszkań brzmi: czy najem krótkoterminowy można prowadzić bez działalności gospodarczej?

Najem prywatny

Tak – jeśli wynajem odbywa się okazjonalnie i w niewielkiej skali, można go traktować jako najem prywatny. Wtedy rozliczamy przychody w ramach PIT, np. w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Przykład: właściciel mieszkania w Sopocie wynajmuje je 3 tygodnie w roku podczas wakacji. To klasyczny przykład najmu krótkoterminowego bez działalności.

Najem w ramach działalności

Jeżeli jednak wynajem jest prowadzony w sposób zorganizowany, ciągły i nastawiony na zysk – np. posiadamy kilka lokali i przez cały rok obsługujemy turystów – urząd skarbowy może uznać to za działalność gospodarczą.

Wtedy konieczna jest rejestracja firmy, prowadzenie księgowości i inne obowiązki.

Granica bywa płynna. Dlatego przy większej skali wynajmu warto zasięgnąć opinii doradcy podatkowego.

Najem krótkoterminowy a podatek od nieruchomości

Rzadziej poruszanym, a bardzo istotnym zagadnieniem jest najmem krótkoterminowy a podatek od nieruchomości.

• Jeśli lokal wykorzystywany jest mieszkalnie – właściciel płaci standardową, niską stawkę podatku od nieruchomości.
• Jeśli lokal jest wykorzystywany turystycznie – gmina może zakwalifikować go jako lokal użytkowy, co oznacza nawet kilkukrotnie wyższą stawkę podatku.

Przykład: mieszkanie w centrum Wrocławia, które przez cały rok służy turystom, może zostać potraktowane jako obiekt podobny do pensjonatu.

W praktyce każda gmina stosuje własne interpretacje. Dlatego warto sprawdzić, jak urzędy traktują najem krótkoterminowy a podatek od nieruchomości w danej miejscowości.

Rozliczanie najmu krótkoterminowego – podatki w praktyce

Rozliczanie najmu krótkoterminowego zależy od tego, czy prowadzimy go jako najem prywatny czy w ramach działalności gospodarczej.

Najem prywatny (bez działalności)

• Rozliczamy się ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
• Stawki: 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie, 12,5% powyżej tej kwoty.
• Nie możemy odliczać kosztów (rachunków, remontów, amortyzacji).

Najem w ramach działalności gospodarczej

• Możemy wybrać formę opodatkowania:
  • skalę podatkową (12% i 32%),
  • podatek liniowy (19%).
• Możemy rozliczać koszty: remonty, amortyzację, opłaty administracyjne, prowizje portali.
• Przy większej skali działalności – konieczność rejestracji do VAT.

Podatek VAT a najem krótkoterminowy

Wynajem turystyczny może być traktowany podobnie jak usługi hotelowe. Jeżeli właściciel przekroczy próg zwolnienia z VAT (200 000 zł rocznie) albo świadczy usługi regularnie, fiskus może uznać, że powinien płacić VAT od każdej rezerwacji.

Najem krótkoterminowy a wspólnota mieszkaniowa

Kolejnym praktycznym aspektem jest relacja z sąsiadami i wspólnotą.

• Wiele wspólnot wprowadza regulaminy zakazujące najmu turystycznego, powołując się na zakłócanie porządku i bezpieczeństwa.
• Orzecznictwo sądów wskazuje, że właściciel ma prawo korzystać z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem (mieszkalnym). Jednak jeżeli rotacja turystów powoduje nadmierne uciążliwości, wspólnota może wystąpić na drogę sądową.

Dlatego przed rozpoczęciem wynajmu warto sprawdzić regulamin wspólnoty i uprzedzić sąsiadów.

Ryzyka prawne i sposoby zabezpieczenia

Prowadząc najem krótkoterminowy, warto pamiętać o kilku zabezpieczeniach:

• Regulamin pobytu – określający zasady korzystania z lokalu, zakazy i kary umowne.
• Kaucja – zabezpieczenie na wypadek szkód.
• Ubezpieczenie mieszkania i OC – ochrona przed kosztami w razie szkód wyrządzonych przez gości.
• Umowy z firmami sprzątającymi i obsługującymi lokal – aby uniknąć problemów organizacyjnych.

Praktyczne przykłady – kiedy najem staje się działalnością?

• Student wynajmuje swoje mieszkanie w czasie wakacji turystom → najem prywatny bez działalności.
• Właściciel posiada 3 mieszkania w centrum Wrocławia, wynajmuje je cały rok turystom przez Airbnb, zatrudnia firmę sprzątającą → działalność gospodarcza.
• Rodzina udostępnia dom na Mazurach tylko w lipcu i sierpniu → najem krótkoterminowy bez działalności.

Podsumowanie

Najem krótkoterminowy to atrakcyjna forma zarobku, ale wymaga znajomości prawa cywilnego i podatkowego.

Najważniejsze kwestie dla właściciela Airbnb to:

• Co to jest najem krótkoterminowy – wynajem na krótki okres, przypominający usługi hotelowe.
• Najem krótkoterminowy bez działalności – możliwy, ale tylko przy okazjonalnym wynajmie.
• Najem krótkoterminowy a podatek od nieruchomości – ryzyko podwyższonej stawki, gdy lokal traktowany jest jako użytkowy.
• Rozliczanie najmu krótkoterminowego – ryczałt prywatny albo rozliczenie w ramach działalności gospodarczej.
• Ryzyka prawne: wspólnota mieszkaniowa, szkody, odpowiedzialność wobec gości.

Dzięki odpowiednim zabezpieczeniom – umowie, ubezpieczeniu i prawidłowemu rozliczeniu podatków – najem krótkoterminowy może być nie tylko źródłem dodatkowego dochodu, ale także bezpiecznym i legalnym przedsięwzięciem.

Nie wiesz, czy możesz prowadzić najem krótkoterminowy bez działalności? Masz wątpliwości, jak wygląda rozliczanie najmu krótkoterminowego i jakie konsekwencje wiążą się z podatkiem od nieruchomości? Skontaktuj się z nami telefonicznie pod numerem +48 609 778 918 – doświadczony radca prawny Wrocław wyjaśni Twoje obowiązki, doradzi optymalną formę rozliczeń i pomoże przygotować umowy oraz regulaminy, które zabezpieczą Twoje interesy.