Czy COVID-19 zwalnia od obowiązków wynikających z zawartych umów gospodarczych?
Czy COVID-19 zwalnia od obowiązków wynikających z zawartych umów gospodarczych?
W ostatnim czasie przedsiębiorcy coraz częściej spotykają się z sytuacją, w której kontrahenci próbują uniknąć odpowiedzialności z tytułu zaciągniętych zobowiązań umownych, powołując się na pandemię COVID-19.
W ostatnim czasie do Kancelarii zgłosił się podmiot, który wynajął swój lokal usługowy do 2025 roku. Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego – „jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”. Wspomnianemu przedsiębiorcy zależało na długim okresie wynajmu, dlatego też przesłanki wypowiedzenia umowy zostały precyzyjnie określone (np. powstanie istotnych wad lokalu). Pomimo to najemca złożył oświadczenie o wypowiedzeniu ww. umowy, gdzie w uzasadnieniu pisma wskazał na konieczność dostosowania bieżących inwestycji do realiów rynku w czasach pandemii. Ponadto opróżnił on lokal i odesłał klucze właścicielowi lokalu.
Biorąc pod uwagę obowiązujący stan prawny, działanie najemcy było całkowicie nieuprawnione. Sam fakt wystąpienia pandemii COVID-19 nie stanowi bowiem okoliczności, która pozwala kontrahentom na jednostronną modyfikację warunków umowy. Kluczowy w tym zakresie jest art. 3571 Kodeksu cywilnego – „Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.” Co prawda w świetle wskazanego przepisu pandemia COVID-19 może zostać uznana za tzw. „nadzwyczajną zmianę stosunków”, która uzasadniania zmianę pierwotnych warunków umowy, a nawet jej rozwiązanie. Niemniej jednak zastosowanie art. 3571 k.c. wymaga wystąpienia z odpowiednim żądaniem do właściwego sądu cywilnego. Dłużnik nie ma w tym zakresie dowolności, a składane przez niego oświadczenia (np. wypowiedzenie umowy) nie wywołują jakichkolwiek skutków prawnych.
Jedynie na marginesie warto wskazać, iż działanie najemcy polegające na bezpodstawnym opróżnieniu lokalu i odesłaniu kluczy nie stanowi przeszkody do dalszego wystawiania faktur VAT z tytułu czynszu w kolejnych miesiącach rozliczeniowych. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 10 lutego 2017 r., sygn. akt V CNP 32/16 – „Do wygaśnięcia węzła obligacyjnego pomiędzy stronami nie jest wystarczające opróżnienie lokalu i wydanie kluczy osobie zaufania publicznego. Ustawa nie przewiduje wygaśnięcia obligacyjnego stosunku prawnego wskutek czynności faktycznych jednej strony tego stosunku bez zachowania warunków umownych i ustawowych. Skoro umowa wzajemna została zawarta na czas określony i nie została skutecznie wypowiedziana ani rozwiązana przez strony, choćby w sposób dorozumiany poprzez przyjęcie lokalu przez wynajmującego, to takie zachowanie najemcy podlega jednoznacznej kwalifikacji jako niewykonanie obowiązku umownego zapłaty czynszu określonego w art. 659 § 1 i 669 § 1 KC, w sytuacji gdy wynajmujący spełnił obowiązki umowne. Umowa najmu ma charakter konsensualny, a nie realny, więc czynsz jest należny do czasu wygaśnięcia umowy z powodu upływu terminu, na jaki została zawarta, albo jej skutecznego wypowiedzenia niezależnie od tego, czy najemca korzysta z lokalu”.
Potrzebujesz wsparcia radcy prawnego z Wrocławia lub za pośrednictwem internetu w formie zdalnej? Zespół MS Kancelarii może Ci pomóc.