Umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę?

Umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę?

Tym razem postanowiliśmy pochylić się nad tematyką umów deweloperskich, które są uregulowane w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zwaną powszechnie tzw. Ustawą deweloperską. Dlaczego akurat ten temat? W Polsce w 2018 oraz 2019 r. na najważniejszych 6 rynkach deweloperskich (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź) liczba transakcji oscylowała w okolicy ok. 64-65 tyś. Pamiętajmy, ze decydując się na zakup mieszkania, to właśnie umowa deweloperska kształtuje wzajemne prawa nabywcy oraz obowiązki i zakres odpowiedzialności dewelopera.

Klienci pomimo inwestycji ogromnych środków finansowych i związanego z tym zaciągnięcia kredytu na 30 czy też 40 lat, często nie dokonują ich analiz prawnych. Warto jednak poznać prawa Nabywcy, a także i obowiązki Dewelopera, a nawet spróbować na nie wpłynąć. Pomimo, że deweloperzy wykorzystują popyt rynku i często dyktują warunki, pamiętajmy, że mamy prawo wpływać na kształtowanie treści umów deweloperskich.

Zacznijmy zatem od obligatoryjnych elementów umowy deweloperskiej, wynikających z art. 22 przedmiotowej ustawy:

1. Umowa deweloperska zawiera w szczególności:

1. określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
2. cenę nabycia prawa, o którym mowa w art. 1;
3. informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
4. określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
5. określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
6. określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
7. termin przeniesienia na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1;
8. wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
9. informacje dotyczące:
   a) mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,
   b) gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo
   c) gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;
10. numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;
11. termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
12. określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 29, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;
13. określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
14. wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
15. oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami, o których mowa w art. 21;
16. termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
17. informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody;
18. zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Biorąc pod uwagę doświadczenie w analizowaniu umów deweloperskich, wskazujemy na kwestie nad którymi warto się pochylić:

1. Przeznaczenie terenu oraz lokali bezpośrednio sąsiadujących, w tym zakres przeznaczenia ewentualnych lokali użytkowych znajdujących się w sąsiedztwie naszego lokalu,
2. Zasady odbioru lokalu;
3. Zasady i terminy usuwania ewentualnie stwierdzonych wad,
4. Rękojmia i gwarancja – tj. zasady i zakres odpowiedzialności dewelopera, który często stosuje ograniczenia lub wyłączenia. Warto w tym miejscu wskazać na uznanie przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów za abuzywną następującej klauzuli:
   „Rękojmia za wady fizyczne obowiązuje pod warunkiem nie wykonywania przez przyszłą stronę kupującą w przedmiotowym lokalu jakichkolwiek prac remontowo-adaptacyjnych ingerujących w zamontowane urządzenia, instalacje dostawy mediów lub ściany bez pisemnej zgody dewelopera”
5. Umowne prawo odstąpienia od umowy przez Nabywcę w przypadku odmowy przyznania kredytu,
6. Miejsce zawarcia umowy przenoszącej własność:
   Deweloperzy często zastrzegają w umowie, iż przeniesienie własności nastąpi u konkretnego notariusza. W takim wypadku mamy mały wpływ na kształtowanie ceny. Pamiętajmy zatem, iż mamy prawo zawrzeć umowę u dowolnego notariusza, co pozwoli na weryfikacje przedmiotowych kosztów.
7. Zasady dotyczące obmiaru lokalu w tym zasady dokonywania obmiarów powykonawcze,
8. Standard wykończenia lokalu,
9. Terminy – wydania lokalu i zawarcia umowy przenoszącej własność,
10. Powierzchnie przynależne – pamiętajmy, że nie przenosi się prawa własności ogródka a jedynie prawo do wyłącznego korzystania z wydzielonej powierzchni ogródka.
11. Kary umowne – warto negocjować ich wysokość.

Jeżeli poszukują Państwo w internecie informacji na temat radcy prawnego Wrocław lub potrzebują indywidualnej analizy umowy deweloperskiej, zachęcamy do kontaktu z naszą kancelarią: m.sygula@mskancelaria.com